Mijn favorieten

Wetswijzigingen in de woningmarkt in 2018

Onderstaand de wetswijzigingen voor de woningmarkt in 2018.
Privacywetgeving

De Wet bescherming persoonsgegevens wordt vervangen door de nieuwe Europese privacy verordening, de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG).
De wijzigingen gaan in per 25 mei 2018. Dit betekent onder meer:

•    betere rechten voor betrokkenen;
•    meer onafhankelijkheid en bevoegdheden voor de Autoriteit Persoonsgegevens;
•    meer verantwoordelijkheden voor organisaties die persoonsgegevens verzamelen en gebruiken.

De Autoriteit Persoonsgegevens (AP) heeft de tien belangrijkste stappen op een rijtje gezet. 


De Wwft in 2018

De Wwft wordt naar verwachting in de loop van 2018 verder aangescherpt op basis van de Europese Vierde Anti-Witwasrichtlijn. Het wetsvoorstel om dit in te voeren ligt nu bij de Tweede Kamer.

Door de implementatie van de richtlijn worden twee kernverplichtingen uit de Wwft bestendigd: het cliëntenonderzoek en de meldplicht. De op risico gebaseerde aanpak blijft het uitgangspunt. De manier waarop een makelaar cliëntenonderzoek moet uitvoeren gaat wel veranderen, waarbij zij zelf actiever op de risico’s rondom een transactie of opdrachtgever moeten letten.

Ook worden de definities van uiteindelijke belanghebbenden (UBO) en politiek prominente personen (PEP) nader ingevuld. Een gevolg is dat ook binnenlandse PEP’s extra gecontroleerd moeten worden. Daarnaast moeten wij ons eigen kantoor onderwerpen aan een risicoanalyse en de uitkomsten daarvan vastleggen. Bovendien worden de sanctiemogelijkheden verder uitgebreid en is de toezichthouder verplicht overtredingen, al dan niet geanonimiseerd, openbaar te maken. 



Hypotheek en financiering

Hypotheekrenteaftrek daalt van 50% naar 49,5% in 2018
In 2017 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken met 0,5%-punt. Het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken, daalt in 2018 van 50% naar 49,5%.

Loan-to-Value daalt naar 100% in 2018
De Loan-to-Value (LTV) daalt per 1 januari 2018 van 101% naar 100%. Kopers kunnen in 2018 een hypotheek afsluiten tot maximaal 100% van de waarde van hun woning.

NHG-grens naar € 265.000 in 2018
Vanaf 1 januari 2018 stijgt de NHG-kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen van € 245.000 naar € 265.000. Dit is ruim 8% hoger dan in 2017 en is het resultaat van de verhoging van de gemiddelde woningprijs.

LTV en NHG bij energiebesparende maatregelen
Voor de financiering van energiebesparende maatregelen voor de eigen woning kan extra worden geleend tot 106% van de waarde van de woning. Deze uitzondering is bedoeld om investeringen in energiebesparende maatregelen of een energiezuinige woning te stimuleren.

Voor woningen waarbij geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen, stijgt de NHG-kostengrens naar maximaal € 280.900 (€ 265.000,- x 106%). De mogelijkheid om extra te lenen voor zeer energiezuinige woningen is verbreed, dit geldt niet alleen maar voor nul-op-de-meter woningen. 

Onder energiebesparende voorzieningen wordt verstaan: een HR ketel, spouwmuur-, dak-, leiding- vloerisolatie, HR++ beglazing, energiezuinige kozijnen en/of deuren en daarmee gelijk te stellen constructieonderdelen, energiezuinige ventilatie inclusief hoog rendement ventilatoren, een warmtepomp, warmteterugwinning, een zonneboiler, zonnecellen of een combinatie hiervan.

Inkomen partner telt mee voor 70% in 2018
Bij het bepalen van het financieringslastpercentage in 2018 wordt voor tweeverdieners het inkomen van de minst verdienende partner voor 70% meegeteld. In 2017 is dat nog 60%. De komende jaren zal dit percentage verder stijgen naar uiteindelijk 100%.

Werkelijke rentepercentages
Bij hypotheken die korter lopen dan 10 jaar en die volledig worden afgelost binnen de rentevaste periode, kan voortaan gewerkt worden met de werkelijke rentepercentages i.p.v. met een toetsrente van 5%. Vooral voor ouderen die bij naderend pensioen een leningdeel versneld willen aflossen biedt dit meer mogelijkheden. 

Hypotheekrente over restschulden niet langer fiscaal aftrekbaar
In 2017 is het nog mogelijk om de rente over meegefinancierde restschulden 15 jaar lang fiscaal af te trekken. Deze tijdelijke maatregel loopt af op 1 januari 2018.

Schenkingsvrijstelling van maximaal € 100.000 kan doorwerken in 2018 
Per 1 januari 2017 is de eenmalige schenkingsvrijstelling omhooggegaan van € 53.016 naar € 100.000. De schenkingsvrijstelling geldt voor:
•    de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning; 
•    de aflossing van de eigenwoningschuld; 
•    de aflossing van een restschuld van de verkochte eigen woning; 
•    de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming.

Er geldt een leeftijdscriterium: de ontvanger moet op het moment dat de schenking tot stand komt tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. Er hoeft geen sprake te zijn van een ouder-kind relatie. De schenking mag worden verspreid over drie achtereenvolgende jaren (2017, 2018 en 2019). De ontvanger moet in het laatste jaar jonger zijn dan 40 jaar. De schenkingen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het jaar van de eerste schenking zijn gebruikt voor de eigen woning.



Huur

Huurliberalisatiegrens blijft bevroren in 2018
De liberalisatiegrens is per 1 januari 2016 voor 3 jaar bevroren en blijft in 2018 dus ook € 710,68. Voorheen liep de liberalisatiegrens van 1 juli in een bepaald jaar tot en met 31 juli in het volgende jaar. Huurprijzen kunnen als gevolg van de jaarlijkse toegestane verhogingen en als het puntenaantal het toestaat wel boven deze grens uitstijgen. Het besluit over de nieuwe toegestane verhogingen binnen de gereguleerde sector wordt begin 2018 verwacht. 

Huurtoeslaggrens blijft bevroren in 2018
Ook de huurtoeslaggrens is per 1 januari 2016 eveneens voor 3 jaar bevroren en blijft in 2018 dus ook € 710,68.
Voor jongeren onder 23 jaar mag de maandhuur in 2018 maximaal € 417,34 zijn om huurtoeslag te kunnen krijgen. In 2017 was dat € 414,02.



Vereniging van Eigenaars (VvE)

Verplicht minimum bedrag VvE reservefonds in 2018
Op 1 januari 2018 wordt de ‘Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars’ ingevoerd. Op grond van deze wet dient er jaarlijkse een reservering ten behoeve van het reservefonds plaats te vinden. De VvE’s hebben daarbij twee opties. De grootte van deze jaarlijkse reservering zal door de vergadering van de VvE worden vastgesteld op grond van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of een bedrag van ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Het gevolg van de wet is dat de maandelijkse bijdrage fors omhoog kan gaan bij een VvE die geen geld in het reservefonds heeft.

Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
De beste manier om de juiste hoogte van het reservefonds vast te stellen is via een MJOP. De VvE stelt dit plan vast. De VvE weet dan hoeveel zij maandelijks moet reserveren om het onderhoud te kunnen betalen. Zo is er genoeg geld beschikbaar in het reservefonds.

In een MJOP staat precies:
•    welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden en duurzaamheidsmaatregelen plaats moeten vinden;
•    wanneer deze werkzaamheden moeten plaatsvinden in een minimale periode van 10 jaar. De MJOP moet elke 5 jaar worden geactualiseerd;
•    wat de kosten van de werkzaamheden zijn.

Minimale reservering 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw
Is er geen MJOP opgesteld en vastgesteld? Dan moet een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren. De herbouwwaarde van een gebouw staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering.

Overgangsrecht
Het overgangsrecht bedraagt drie jaar. Dat betekent dat alle bestaande VvE’s drie jaar na inwerkingtreding de minimale jaarlijks reservering ten behoeve van het reservefonds moeten realiseren. Indien er uiterlijk 1 januari 2021 niet is voldaan aan deze nieuwe verplichting, dan is het mogelijk om bijvoorbeeld het bestuur aan te schrijven of het onderhoud op de vergadering van de VvE te bespreken. Indien dat onvoldoende effect heeft, dan kan een VvE-lid zich wenden tot de rechter om nakoming van de verplichting af te dwingen. 

Lening onder voorwaarde mogelijk
Met de nieuwe wet is het uitdrukkelijk voor alle VvE’s mogelijk om een lening aan te gaan, mits de splitsingsakte dit niet verbiedt. De rente van de lening is voor de leden van de VvE aftrekbaar voor de inkomstenbelasting en de bank kan alleen de appartementseigenaar aanspreken voor hun eigen aandeel. Hoofdelijkheid is daarmee niet van toepassing. De leenschuld gaat bij de levering van het appartement over op de nieuwe eigenaar. Voorwaarde is wel dat de notaris op de dag van overdracht een opgave van die schulden aan de akte van levering hecht zodat de koper inzicht in de schulden heeft. De lening kan worden gebruikt om het noodzakelijk onderhoud te bekostigen of om over te gaan tot verduurzaming.

Subsidie energiebesparende maatregelen koopwoning
Indien een VvE energiebesparende voorzieningen wil aanbrengen kan gebruik worden gemaakt van een subsidie. De ‘Subsidie energiebesparing eigen huis’ stimuleert energiebesparing. De subsidie kan van 15 september 2016 tot en met 31 december 2018 worden aangevraagd via de RVO.



Familierecht: beperkte gemeenschap van goederen

Per 1 januari 2018 wordt de beperkte gemeenschap van goederen de nieuwe standaard van het huwelijksvermogensrecht. De nieuwe wet is alleen van toepassing op gemeenschappen van goederen die zijn ontstaan na de inwerkingtreding van de wetswijziging.

De hoofdregels zijn:
•    Alleen wat beide echtgenoten gedurende het huwelijk hebben opgebouwd valt standaard in de gemeenschap.
•    Het voorhuwelijks vermogen, giften en erfenissen blijven voortaan privévermogen.
•    Als één van de partners al bij het aangaan van het huwelijk een onderneming had, dan valt die onderneming niet in de gemeenschap van goederen.
•    Vergoedingen ten bedrage van de winsten en verliezen van de onderneming komen ten bate of ten laste van de gemeenschap van goederen, voor zover deze in het maatschappelijk verkeer als redelijk worden beschouwd. Het gaat dan om de winsten en verliezen van de onderneming ten tijde van het huwelijk. De tijdens het huwelijk gerealiseerde winst die (deels) niet is uitgekeerd of de verliezen, behoren in beginsel tot de gemeenschap van goederen en moet bij echtscheiding verdeeld worden. Welke winsten en verliezen van de onderneming in de gemeenschap van goederen vallen, hangt af van het criterium 'voor zover deze in het maatschappelijk verkeer als redelijk worden beschouwd'.

Heeft u naar aanleiding van deze wetswijzigingen vragen? Belt u ons dan op 043-3506900.
TIM Vastgoed, 'Thuis In Makelaardij'

Bron: MijnVBO.nl